k线图里的bar攀升的土地、负债和疫情 中国奥园要加快结转
中国奥园(9.09, 0.10, 1.11%)奥园2019年度营业额为505.3亿元，同比增长63%、毛利润率维持在29.7%、年度净利润更增长接近八成至52.2亿元。
奥园管理层或有理由高兴，按过往记录，奥园在2016-2018年合同销售金额年复合增长率高达到89%。而2019年虽然增速下探，但奥园仍然披露实现了接近30%的增长，按此计算，其近四年内的复合增长率高达66%。
不过，在3月25日下午召开的2019年网上业绩发布会后，就有不少关注这家“黑马”房企的人士告诉观点地产新媒体，奥园的重点或许不在旧年的业绩如何，而在于明年的销售还能实现多少增长？
因此，面对情况更严峻的2020年，奥园营运总裁马军说“应该讲总体行业快速增长的时期已经过去了，目前行业增速在趋缓是一个大的行情。”
其称，“公司今年主要的治理任务，首先要保证合理的增长”。据现场消息，奥园今年提出的预期销售目标为同比增长12%，按此计算销售金额约为1322亿元，是该公司开始全国扩张以来最低的增长水平。
需要加快的结转
现在，奥园似乎要下定决心处理项目结转滞后的问题。过去一年，奥园成功交付了总楼面面积521万平方米的物业，物业发展销售收入亦实现480.91亿元。两个数字的同比增幅均超过五成，分别为57.9%及61.7%。
与之对比，奥园去年新开工面积首次突破一千万平方米达到1449.5万平方米，竣工面积就从2018年的458万平方米扩大至686.5万平方米。
在销售增长放缓的情况下，加快结转从而增厚营收和利润，可能不失为好选择。由于结转速度与销售速度长期不匹配，截至2019年12月底，奥园已经囤积了1705亿元已售未结转金额，是其2019年销售额的1.5倍，及今年销售目标的1.3倍。
“在已售未结的1705亿里面，大概有800亿会在2020年结转，剩余的会在2021年和2022年结转。”集团首席财务官陈志斌表示，公司今年结转的金额大部分是来源于2018年的销售，2018年奥园的合约销售金额为912.8亿元，“里面大部分都会在2020年进行确认”。
同时为了保证财务健康，奥园对旗下运行的“高周转”模式提出更高要求。副总裁陈嘉扬介绍“过去三年奥园从拿地到开盘的周期在逐步提速，由2017年的8.8个月缩短到2019年的7.5个月。”
新购项目当年开盘率也从2017年的47%上升至55%，换句话说在在奥园去年新购的87个项目中，有48个当年已经推出市场进行预售，以期更快回收投资资金。这同样成为奥园工程量激增的原因之一。
因此，相应地奥园2020年计划的新开工面积将提升到1850万平方米，竣工面积就预计超过920万平方米。只是日渐增加的建筑支出将很大程度上影响奥园的债务需求。据了解，奥园2019年的建筑成本开支达到379亿元。